Izgradnja kuće dugačak je i višesatni proces koji uključuje ne samo visoke troškove, već i brojne službene formalnosti. Što biste trebali zapamtiti pri kupnji parcele? Na što obratiti pažnju prilikom odabira građevinskog projekta? Koliko vremena trebaju formalnosti prije izgradnje kuće? Koje formalnosti vezane uz izgradnju kuće primjenjuju se u 2022-2023. godini? Savjetujemo koje dokumente treba prikupiti i gdje ih dostaviti kako biste započeli graditi svoju kuću iz snova u skladu sa zakonom.

Korak 1. Provjera stanja parcele
Vrsta građevine koja se može graditi na određenoj parceli ovisi o izboru. Stoga bi kupovina zemljišta trebala biti dobro promišljena odluka, kojoj prethodi dubinska analiza lokalnog plana prostornog razvoja ili - u situaciji kada nije donesena za određeno područje - odluka o uvjetima razvoja.
Jedna od prvih formalnosti u vezi s izgradnjom kuće trebalo bi biti upoznavanje s lokalnim planom zoniranja (Lokalni plan razvoja), Tamo ćemo pronaći podatke o namjeravanoj uporabi parcele, tj. - jednostavnije rečeno - kakav karakter ima (građevinski ili poljoprivredni), kao i koja se zgrada može dati na određenom području. U ovom dokumentu detaljno se određuje ne samo vrsta građevine, već i parametri poput minimalne površine građevinske parcele ili građevinske linije, tj. Razmaka između prednjeg zida stambene zgrade i ceste. Sadrži i informacije o dimenzijama, obliku i izgledu planiranog objekta (npr. Krovni krov, krovni materijal, boja fasade). Možete također saznati o isključenju određenog zemljišta, npr. Iz okolišnih razloga, iz stambenog razvoja iz lokalnog razvojnog plana. Zahtjev za izvadak iz plana prostornog razvoja podnosi se odjelu za arhitekturu komunalnog ureda ili gradskog ureda.Dokumenti trebaju biti spremni za prikupljanje u roku od 7 do 30 dana. Osnovne informacije o namjeni zemljišta, sve dok je unesena u računalni sustav, mogu se provjeriti i na Internetu na www.geoportal.pl.
Na području koje nije obuhvaćeno trenutnim lokalnim razvojnim planom, vrijedi podnijeti zahtjev za jednakovrijednu odluku o razvojnim uvjetima (ukratko nazvanoj "WZ"). Iz ovog dokumenta možete, između ostalog, naučiti koji uvjeti moraju biti ispunjeni kako bi izgradili kuću na odabranoj parceli zemljišta. Kao i u slučaju lokalnog razvojnog plana, tako se navode i detaljne informacije o vanjskom izgledu zgrade, npr. Visina grebena, kut nagiba krova i boje pročelja. Zahtjev za odluku o uvjetima razvoja upućuje se općinskom poglavaru, gradonačelniku ili predsjedniku grada i podnosi se osobno ili dopisom odjelu za arhitekturu, komunalnim uredima ili gradskom uredu.Potrebni prilozi uključuju kopija glavne karte s označenim obrisom parcele, opisnim i grafičkim opisom planirane metode uređenja zemljišta i karakteristikama razvoja, kao i dokumenata koji potvrđuju mogućnost razvoja zemljišta za građevinski projekt. Vrijedno je znati da se ne može samo vlasnik nekretnine prijaviti za odluku o uvjetima razvoja, već i svaka treća strana zainteresirana za ulaganje u ovo zemljište. Vrijeme čekanja za dokument ne smije biti veće od 60 dana.
Zapamtiti! Nakon dobivanja pristupa lokalnom planu prostornog razvoja ili odluke o uvjetima razvoja, vrijedno je obratiti pažnju ne samo na podatke o zemljištu od interesa, već i na susjedno zemljište. Možda se ispostavi da su tamo planirana ulaganja poput cesta, industrijskih postrojenja ili trgovina velikog formata.

Korak 2. Analiza zemljišnih knjiga
Vrlo važna faza prije potpisivanja ugovora o kupnji zemljišta trebao bi biti temeljit pregled zemljišnih i hipotekarnih knjiga nekretnina koje nas zanimaju., To je vrsta formalnosti koja se odnosi na izgradnju kuće koju neki nažalost tretiraju zanemarivanjem. Potpuno pogrešno, jer u ovom dokumentu možete između ostalog pronaći i informacije na pravni status zemljišta (ko je vlasnik parcele i u kojoj mjeri), kao i na hipoteku ili porezno opterećenje parcele. Također uključuje odredbe o olakšici na cesti, tj. Prema odredbama i uvjetima, vlasnik parcele može koristiti unutarnji pristupni put (osim ako je parcela izravno povezana s općinskom ili državnom cestom). Da bismo vam pomogli u istraživanju i tumačenju unosa iz zemljišnih i hipotekarnih knjiga, vrijedi angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika koji će sigurno znati što tražiti.
Zapamtiti! Zemljišne i hipotekarne knjige nekretnina koje vas zanimaju možete pročitati pomoću državne web stranice Ministarstva pravosuđa, tj. Ekw.ms.gov.pl.

Korak 3. Kupnja projekta kuće
Nakon što pročitate informacije iz lokalnog plana uređenja prostora ili odluke o uvjetima razvoja, kao i provjere unosa u zemljišnoknjižni registar i hipoteke i potpišete ugovor o kupnji parcele, možete početi tražiti projekt izgradnje kuće. Konstrukcija i arhitektonski dizajn kuće jedan je od dokumenata potrebnih za dobivanje građevinske dozvole ili započinjanje građevinskih radova na temelju obavijesti o namjeri gradnje u uredu.
Koju vrstu projekata kuće odabrati? Mogućnost koja najbolje odgovara veličini našeg zemljišta, uvjetima razvoja koje su odredili službenici ili zahtjevima članova domaćinstva je da naloži projektanta da pripremi individualni projekt zgrade. Možete koristiti i brojne baze podataka gotovih arhitektonskih nacrta, poznatih i kao ponavljajući dizajni. Oni su jeftiniji od projekata po mjeri, ali uključuju dodatne troškove koji proizlaze iz potrebe da se gotovi projekt prilagodi našem planu.
Zapamtiti! U slučaju građevinskih parcela nestandardnog oblika ili želje za korištenjem neobičnih građevinskih rješenja, možda će biti potrebno koristiti pojedinačni arhitektonski i građevinski projekt.
Korak 4. Dobivanje tehničkih uvjeta za isporuku komunalnih usluga
U skladu s primjenjivim odredbama zakona o gradnji, pojedinačni investitori koji planiraju graditi obiteljsku kuću u većini slučajeva ne moraju podnijeti zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, već samo trebaju obavijestiti o svojoj namjeri izgradnje. Izuzeci su, međutim, situacije u kojima se područje utjecaja planirane stambene zgrade proteže izvan granica parcele (detalji u sljedećem odjeljku). Stoga bi u ovom slučaju prilikom podnošenja zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole trebalo dobiti prethodno stečena uvjerenja o opskrbi komunalnim i tehničkim uvjetima za povezivanje parcele na kanalizacijsku, vodovodnu, električnu ili plinsku mrežu . Dokumente ove vrste možete dobiti od vodovodnih i kanalizacijskih, energetskih ili plinskih tvrtki podnošenjem prijave osobno ili dopisom.
Zapamtiti! Čak i ako planirate započeti gradnju kuće na temelju obavijesti, možete podnijeti zahtjev za tehničke uvjete za isporuku komunalnih usluga. Oni su jednaki dozvoli za priključivanje prema detaljnim smjernicama, što smanjuje rizik od problema s njihovim prihvaćanjem nakon završetka izgradnje.

Korak 5. Dobijanje građevinske dozvole ili dostavljanje obavijesti o građevinskoj namjeri
Prije nekoliko godina najvažnije formalnosti vezane uz izgradnju kuće bilo je dobivanje građevinske dozvole. Od 2015. godine, zahvaljujući izmjeni Zakona o gradnji, samostojeće jednočlane stambene zgrade, čije se područje utjecaja ne širi izvan granica parcele, mogu se graditi samo na temelju obavijesti o namjeri građenja, Međutim, građevinska dozvola još uvijek treba dobiti za ulaganja čija je površina utjecaja veća, npr. Kuća će biti podignuta tri, a ne četiri metra od granice parcele ili je vrlo visoka, što može zasjeniti susjedna imanja. Ishođenje građevinske dozvole također je potrebno u slučaju dvojnih ili terasanih kuća. Arhitekt koji kreira individualni dizajn kuće ili adaptira dizajn spreman za investitorovu parcelu trebao bi obavijestiti investitora koji će dokument biti najbolji za određeni projekt.
Obavijest o izgradnji trenutno je najčešće odabrana opcija u slučaju pojedinačnih investitora. O čemu se radi? U starosti ili gradskom uredu s vlasničkim pravima treba dostaviti pisanu obavijest o gradnji kuće, kao i priloge kao što su: građevinski i arhitektonski dizajn u četiri primjerka, rješenje o uvjetima razvoja, dokument kojim se potvrđuje mogućnost korištenja nekretnine u građevinske svrhe i dozvole, aranžmani i mišljenja potrebni zasebno propisi. Nakon podnošenja zahtjeva za građenje, morate pričekati 21 dan prije početka građevinskih radova. Za to vrijeme ured može izjaviti prigovor ili izdati potvrdu da nema razloga za prigovor. Ako je potrebno dopuniti dokumentaciju, rok čekanja ponovno se računa od trenutka podnošenja priloga koji nedostaju.
Osobe koje se prijave za građevinsku dozvolu zajedno s prijavom trebaju dostaviti i mnoge druge dokumente. Oni uključuju izvadak i izvadak iz lokalnog plana prostornog razvoja ili odluke o razvojnim uvjetima, kao i geodetska karta za potrebe projektiranja, izvadak i izvadak iz zemljišne knjige ili tehničkih uvjeta za provedbu priključaka na vodovodnu, plinsku, energetsku ili vodovodnu i kanalizacijsku mrežu. Također je potrebno dostaviti jamstvo o pristupu parcele javnim putem. Koliko vremena je potrebno da se dobije dokument? Dužnosnici imaju 65 dana za izdavanje odlukemeđutim, ovo se vrijeme može produljiti ako se, primjerice, nađu formalni nedostaci (npr. nedostaju svi potrebni prilozi) ili se stranke u postupku (tj. vlasnici zemljišta uz našu nekretninu) žale.
Zapamtiti! Građevinski radovi trebali bi započeti do tri godine nakon dobivanja građevinske dozvole ili obavijesti o namjeri građenja. U suprotnom, morat ćete ponovo proći kroz cijeli postupak.

Korak 6. Zapošljavanje menadžera stranice
Obavijest o namjeri izgradnje kuće ili dobivanje građevinske dozvole ne ukida formalnosti. Prije nego što se prva lopata zabije u zemlju, također bi trebao biti zaposlen građevinski upravitelj, tj. Osoba s odgovarajućim kvalifikacijama koja nadzire građevinske radove i njihovu usklađenost sa standardima građevinskog zakona . U nekim će slučajevima možda biti potrebno zaposliti i inspektora za nadzor investitora, npr. Tijekom izgradnje višečlanih kuća ili obiteljskih kuća zbog oštećenja rudara. Vrlo je važno da takve osobe potpišu izjavu o preuzimanju svojih dužnosti, čiji se obrazac može preuzeti od inspekcijskog inspekcijskog nadzora nad zgradom (također na web stranici ove institucije).
Zapamtiti! Ne započinjte graditi kuću bez dobivene građevinske dozvole ili prethodne obavijesti o namjeri izgradnje. Zgrada koja će biti podignuta u takvim okolnostima može se smatrati građevinskom dozvolom, a njeno legaliziranje podrazumijeva nužnost plaćanja velike novčane kazne.
Korak 7. Vođenje građevinskog dnevnika
Među formalnostima prilikom gradnje kuće ne treba zaboraviti voditi građevinski dnevnik, čiji je obrazac strogo reguliran propisima (gotovi građevinski trupci dostupni su, između ostalog, u trgovinama uredskih materijala). Prvi unos trebao bi biti u njemu prije početka građevinskih radova, ali nakon dobivanja građevinske dozvole ili obavijesti o namjeri započinjanja gradnje. Upisi koji potvrđuju izvođenje najvažnijih faza građevinskih radova, kao i tijek radova, u građevinski dnevnik mogu izvršiti voditelj građevine, inspektorov nadzorni inspektor, kao i sam investitor .
Zapamtiti! Građevinski zapisnik službeni je dokument i treba ga priložiti uz izgrađenu dokumentaciju za građevinski nadzor prilikom podnošenja obavijesti o završetku gradnje i - ako je potrebno - zahtjeva za dozvolu za uporabu kuće.

Korak 8. Instalacija informativne ploče
Važna formalnost prije početka građevinskih radova je i postavljanje žute građevinske informativne ploče na vidljivo mjesto na granici gradilišta. Spremne ploče za ispunjavanje mogu se kupiti u trgovinama proizvoda. Prema Zakonu o građevinskom zakonu, mora sadržavati podatke poput: vrste građevinskih radova, broja građevinske dozvole ili broja prijave, kao i osobne podatke investitora u gradnju, izvođača građevinskih radova, voditelja građevine, rukovoditelja radova, inspekcijskog nadzora i inspektora investitora.
Zapamtiti! Nedostatak informativne ploče ili neprilagođavanje zakonom propisanih podataka smatra se da neizvršenje obveza građevinski upravitelj može rezultirati novčanom kaznom.
Korak 9. Obavijest o početku građevinskih radova
Osobe koje su pribavile građevinsku dozvolu ili prijavile gradnju obiteljske kuće i nisu primile prigovor po službenoj dužnosti, najmanje jedan dan prije početka građevinskih aktivnosti, trebaju prijaviti početak građevinskih radova građevinskom nadzoru, Te su informacije potrebne za nadzor građenja da bi popunio evidenciju započetih i predatih građevinskih objekata, kao i za kontrolu gradnje, npr. u smislu pravilnog tijeka građevinskog postupka i usklađenosti zgrade s građevinskim propisima, odluke o građevinskoj dozvoli / obavijesti i nacrtu izgradnje. Uz dopis kojim se obavještava o planiranom datumu početka građevinskih radova, inspekcija bi trebala dostaviti i: izjavu upravitelja i građevinskog inspektora (ako su zaposleni) u kojoj se navodi da je pripremljen plan zaštite i zdravlja, potvrdu da je voditelj građevine / inspektor upisan na popis članova nadležne komore profesionalne samouprave,
Zapamtiti! Prijavljivanje početka građevinskih radova građevinskoj inspekciji i unošenje prvog upisa u dnevnik trebalo bi izvršiti najmanje jedan dan prije nego što prvi timovi uđu na gradilište.