Predsjednikov potpis pod aktom o pretvaranju prava na trajno korištenje zemljišta razvijenog za stambene potrebe u vlasništvo nad zemljom potvrdio je ono što se govorilo godinama. Od 1. siječnja 2022-2023. vlasnici stanova u stambenim blokovima i obiteljskih kuća sagrađenih na zemljištu stavljenim u vječni usek konačno su postali njihovi vlasnici. Što je vječni blagoslov i kako se situacija s stanovnicima promijenila s dolaskom nove godine?
Što je vječna upotreba?
Trajna upotreba je jedna od tri vrste vlasničkih prava, osim vlasništva i ograničenih imovinskih prava (usufruct, služnost, založno pravo, pravo kooperacije na prostor i hipoteku). Njegova suština sastoji se u stavljanju nekretnina u vlasništvu državne riznice ili jedinica lokalne uprave u upotrebu fizičkoj ili pravnoj osobi na razdoblje od 99 godina. Samo u posebnim slučajevima opravdanim ekonomskom svrhom, moguće je zemljište staviti u trajni usek na kraće razdoblje (ali ne kraće od 40 godina).
Trajni usufruct je posrednik između vlasničkih prava i ograničenih imovinskih prava. On se nasljeđuje, a stalni nasljednik može ga dodatno prodati, naplatiti i otuđiti na drugačiji način. Međutim, to se tiče samog zemljišta, a ne građevina podignutih na njemu. Tako korisnici ostaju vlasnici svojih kuća i stanova, ali ne i svojih parcela.
Takva specifična konstrukcija karakteristična je za poljsko imovinsko pravo, koje se razvijalo pod utjecajem socijalističke ideologije. Trajni upotreb je uveden Zakonom od 14. srpnja 1961. o upravljanju zemljištem u gradovima i stambenim imanjima kao jamstvo da će zemljišna imovina u gradovima ostati državna svojina. Trenutno su regulirane odredbama Dijela II Građanskog zakonika, Zakonom o upravljanju nekretninama i najnovijim aktom o preoblikovanju prava na trajnu iskorištenost zemljišta razvijenog za stambene potrebe u vlasništvo.
Godišnja naknada za neprestanu potrošnju
Trajna upotreba podložna je obvezi plaćanja dvije vrste naknada: prva (jednokratna) i godišnja (ciklička). Njihov se iznos utvrđuje na temelju cijene nekretnine. U slučaju prve naknade stopa iznosi 15-25% ove vrijednosti, dok iznos godišnje naknade ovisi o svrsi za koju je nekretnina stavljena u upotrebu. U slučaju zemljišta koje se daje za stambene potrebe, stopa je 1% od njegove vrijednosti.
Trajna upotreba nije vlasništvo
Unatoč činjenici da i pravo vlasništva i trajno korisničko pravo čine dvije vrste stvarnih prava, vlasništvo predstavlja mnogo širi opseg i vlasniku jamči veću sigurnost u pogledu vlasništva.
I pokretna i nepokretna imovina mogu biti predmet vlasništva, dok je trajna upotreba ograničena samo na zemljište u vlasništvu državne riznice ili jedinica lokalne uprave. Štoviše, pravo vlasništva ne podliježe vremenskom ograničenju, za razliku od trajne upotrebe koja ima vremensko ograničenje. Iako se može produžiti za još jedno razdoblje, od korisnika se traži da podnese odgovarajuću prijavu. Međutim, podnositelju zahtjeva može se odbiti njegovo produženje zbog važnog društvenog interesa.
Imovinska prava ograničena su samo zakonom, načelima društvenog suživota i društveno-ekonomskom svrhom ovog zakona. Vječna upotreba dodatno je podložna odredbama sporazuma sklopljenog u obliku notarskog zapisa. Uostalom, vlasništvo ne zahtijeva plaćanje bilo kakvih naknada za odlaganje.
Prvi pokušaj rješavanja trostrane podjele stvarnih prava
Propisi koji su na snazi od 1. siječnja nisu prvi pristup stavljanju institucije stalne koristi. Već 2005. god. Parlament je usvojio zakon kojim se pravo na trajnu korisnost koristi pretvorilo u vlasništvo. No ubrzo se pokazalo da propisi nisu prilagođeni stvarnosti.
Radilo se uglavnom o odredbi za prenamjenu zemljišta lokacije višestambenih zgrada (uglavnom blokova). Za transformaciju je bio potreban pristanak svih vlasnika stanova koji su imali dionice u pravu na trajnu korist ovog zemljišta. Bilo je, dakle, dovoljno da jedan dioničar odbije sudjelovati u prijedlogu da bi osujetio planove svih ostalih i slučaj predao sudu. Ovakvo stanje bilo je krajnje nepošteno prema stanovnicima stanova u stambenim blokovima i rezultiralo je produženjem cijelog postupka transformacije.
Što se mijenja novi postupak pretvaranja trajnog korištenja u vlasništvo?
Prije svega, davanje trajne korisne zemlje postalo je činjenica. To znači da će i vlasnici stanova u višestambenim zgradama (ako je barem polovica prostora u bloku namijenjeni za stambenu namjenu) i jednoobiteljske kuće s vremenom dobiti vlasništvo nad zemljom ispod svog stana ili kuće i pod jednakim uvjetima.
S druge strane, mračna strana amandmana je obveza plaćanja naknade za transformaciju u roku od 20 godina od trenutka uživanja u mirovini. U praksi to znači da će tijekom sljedećih 20 godina stanovnici i dalje morati plaćati cikličnu fakturu u jednakom iznosu kao i vrijednost godišnje naknade za stalnu uporabu. Samo će se njegovo ime promijeniti.
No, cjelokupna vrijednost naknade za pretvorbu također se može platiti odjednom. Ovo rješenje je posebno korisno za vlasnike nekretnina koje se nalaze na zemljištu koje je u državnoj riznici. Zatim, odluče li platiti cjelokupnu naknadu u prvoj godini ugovora, mogu iskoristiti čak 60% popusta. Međutim, svake godine njegova vrijednost smanjuje se za 10%. Međutim, ako vlasnik do kraja 2022-2023. godine ne dobije potvrdu o pretvorbi trajnog korištenja u vlasništvo, popust će se na njega primjenjivati do veljače 2022-2023. godine.
Novim propisima jača se položaj stanovnika
Pravo vlasništva je definitivno jače od trajnog prava korištenja i ne zahtijeva njegovo obnavljanje nakon nekoliko desetaka godina. Ovogodišnje financiranje značajno je ojačalo pravo otprilike 2,5 milijuna obitelji na svoje kuće i stanove. Uz to, obveza plaćanja godišnjih naknada nestat će za najviše 20 godina.
Wojtek Gąciarz
Odvjetnik s osjećajem za pisanje bavi se uređivanjem specijalnih pravnih članaka koji se bave pitanjima građevinskog prava i ostalih njegovih grana. Na poslu se usredotočuje na čitatelja prevodeći složena pravila poljskog zakonodavstva na jednostavan i čitljiv jezik. On kombinira znanje i iskustvo stečeno radom u odvjetničkim uredima, s stalno razvijenom radionicom pisanja i znanjem o stvaranju sadržaja na Internetu.