Početkom nove godine stupile su na snagu izmijenjene odredbe Zakona o porezu na dohodak. Uveli su značajne promjene u oporezivanju dohotka od prodaje ili drugih oblika prodaje nekretnina. Do sada su porezni obveznici morali pričekati 5 godina nakon kupnje nekretnine kako bi je mogli isključiti iz svoje imovine bez obveze plaćanja poreza. Kako će se njihova situacija promijeniti ove godine?
Oporezivanje raspolaganja nekretninama po starim pravilima
Prema starim odredbama Zakona o porezu na dohodak, prodaja nekretnina (najčešće prodaja ili zamjena) u roku od 5 godina od datuma njezine stjecanja (računa se od kraja kalendarske godine u kojoj je stjecanje obavljeno) rezultirala je potrebom plaćanja 19% poreza na dohodak.
Jedino izuzeće od te obveze bila je tzv reljef stanovanja. Do kraja 2022-2023. prodavač je mogao izbjeći plaćanje poreza ako je u razdoblju od dvije godine od kraja porezne godine u kojoj je nekretnina prodana, dodijelio sredstva na ovom računu za provedbu vlastitih stambenih svrha. Ako nije uspio, morao je ispraviti poreznu prijavu i dopuniti je zaostalom porezom s kamatama.
Produljenje razdoblja olakšanja stanovanja
Izmjenom je unesena mala prilagodba u tom pogledu, što pozitivno utječe na stanje poreznih obveznika. Od 2022-2023. godine razdoblje korištenja sredstava od prodaje nekretnina produljeno je s 2 na 3 godine. Prodavač dobiva dodatnu godinu da troši iznos dobiven za vlastite stambene svrhe, a to će mu pomoći da izbjegne potrebu plaćanja poreza i kamata koje mu se obračunavaju.
Do sada su troškovi za stanovanje između ostalog uključivali:
- Kupnja stana ili kuće (njenog dijela ili udjela) ili nekretnine za izgradnju,
- Troškovi za vraćanje zajma preuzetog za kupnju nekretnine,
- Stjecanje prava vlasništva zadruge nad objektima.
Od 2022-2023. ovaj se katalog proširuje i na troškove nastale zbog izgradnje, dogradnje, nadgradnje, obnove ili obnove, kao i adaptacije vlastite zgrade, njenog dijela ili prostora.
Promjene se odnose i na naslijeđene nekretnine
Uglavnom se radi o novim pravilima za izračunavanje petogodišnjeg razdoblja postojanja obveze plaćanja poreza na promet nekretnina. Do sada se rok računao od kraja kalendarske godine stjecanja nasljedstva. Trenutačno treba biti datum kupnje ili izgradnje nekretnina.
Novi propisi pozitivno utječu na stanje poreznih obveznika jer minimiziraju rizik porezne obveze. U najboljem slučaju porezni obveznik neće morati platiti ništa ako 5-godišnje razdoblje istekne prije smrti testatora. Međutim, ako je testator posjedovao nekretninu na kraće razdoblje, to se razdoblje također uključuje u petogodišnje razdoblje. U praksi to znači da ako je testator posjedovao tu nekretninu 3 godine do svoje smrti, nasljednik će morati pričekati samo dvije godine da bi je mogao prodati bez plaćanja poreza. Uz to, kupac može uključiti u porezno priznate troškove izdatke na imovinu koju je ostavitelj izvršio,pa i.a. troškovi izgradnje kuće, obnove, kupovine nekretnina, ali i dugovi i teret nasljedstva. Uvjet je pouzdana dokumentacija o učinjenim troškovima. Štoviše, nasljednik može naplatiti terete vezane za imovinu i prije i nakon što je prihod ostvaren.
Korist će imati i razvodi i udovice
Analogni principi optimiziranja roka postojanja porezne obveze preneseni su na odnos supružnika koji se razvode. U ovom slučaju razdoblje za izračunavanje petogodišnjeg razdoblja započinje i na kraju kalendarske godine stjecanja nekretnina, a ne - kao što je to bio slučaj dosad - podjele zajedničke imovine.
Isto pravilo vrijedi i za nekretnine u zajedničkom vlasništvu u kojima je jedan od supružnika umro. Udovica ili udovica ne računa se petogodišnje razdoblje od završetka imovine u zajednici, već od kupovine imanja. Stoga u većini slučajeva nakon razvoda ili smrti supružnika nećete morati plaćati porez.
Na koga će nova pravila utjecati?
Izmijenjeni propisi primjenjuju se na sve slučajeve prodaje nekretnina nakon 1. siječnja 2022-2023. Nije važno je li predmet transakcije naslijeđen ili na drugi način stečen tijekom prethodnih pravila. Ono što je važno je prodaje li se nekretnina 2022-2023. godine.
Sažetak
Novi propisi o oporezivanju prodaje nekretnina pozitivno mijenjaju položaj mnogih poreznih obveznika. Uredba o prodaji naslijeđenih nekretnina, koja se vjerojatnije prodaje, nego što ih nasljednici koriste, zaslužuje posebno odobrenje. Zahvaljujući promjeni roka za izračunavanje petogodišnjeg razdoblja porezne obveze, velik dio nasljednika će moći učinkovito prodati nekretninu bez straha od odbitka poreza. Porezni obveznici će također biti u mogućnosti da troškove opovrštenika uključuju na nekretnine kao odbitne troškove.
Wojtek Gąciarz
Odvjetnik s osjećajem za pisanje bavi se uređivanjem specijalnih pravnih članaka koji se bave pitanjima građevinskog prava i ostalih njegovih grana. Na poslu se usredotočuje na čitatelja prevodeći složena pravila poljskog zakonodavstva na jednostavan i čitljiv jezik. On kombinira znanje i iskustvo stečeno radom u odvjetničkim uredima, s stalno razvijenom radionicom pisanja i znanjem o stvaranju sadržaja na Internetu.