Otkup prvog stana povezan je s mnogim emocijama. Osim pronalaženja odgovarajuće nekretnine i pribavljanja preliminarnih bankarskih podataka o visini zajma, vrlo je važno i "pregledati" dokumente. Zašto? O tome ćemo saznati u četvrtom dijelu vodiča "moj prvi vlastiti stan".
Dokumentacija u vezi stana - zašto ga je vrijedno pročitati prije kupnje?
Mnogi od nas primijetili su da život igra trikove na nas vrlo često, o čemu možemo čitati u Murphyjevoj zbirci izreka. Ti zaigrani, pomalo promišljeni i šaljivi zakoni, čiji se moral temelji na pretpostavci da će „stvari ići što je moguće lošije“, trebalo bi nam ipak puno razmisliti, pogotovo kada je riječ o kupovini stana. Kako se ne bi zanemarili važni detalji, poput postojanja hipoteke na stanu ili stalnog prebivališta nekretnine od strane treće strane, važno je biti cool. Entuzijazam, iako razumljiv i što prirodniji, stoga nije najbolji savjetnik tijekom tako velike investicije. Ranije čitanje svu dostupnu dokumentaciju stana i upoznavanje sa mišljenjem ostalih stanovnika u zgradi omogućit će nam da izbjegnemo moguće neugodnosti.
Upoznavanje sa mišljenjem ostalih stanovnika
Ono što često zaboravljamo, a što bi nas moglo spasiti od kupovine lijepo spakovanog predmeta, razgovara s našim budućim susjedima. I premda nije sve što će nam reći drugi stanovnici određene stambene kuće ili bloka biti 100% istiniti, to svakako daje određenu sliku koja nam omogućava da procijenimo je li stan zaista vrijedan našeg novca. Ali što biste trebali pitati? Prije svega, o udobnosti korištenja, kvaliteti kontakta s upraviteljem, vremenu za otklanjanje propusta i drugim pitanjima. Također je vrijedno spomenuti koju nekretninu namjeravamo kupiti kako bismo saznali više o njezinim stanarima.
Potvrda dobivenih informacija
Susjedi su riznica znanja i osim upoznavanja provjerenih mjesta za šetnju psa ili lokacije najboljih knedla u gradu, naučit ćemo i od njih nekoliko "ukusa" o samoj zgradi, uključujući, primjerice, trenutne probleme, učestalost povećanja administrativnih naknada ili promjena u odboru. No, zapamtite da pažljivo provjerite sve dobivene informacije.
Provjera plaćanja najamnine
Nakon što prođemo kroz fazu prikupljanja podataka od susjeda, sljedeći je korak provjera dodatnih naknada za život u određenom objektu. U ovom trenutku morat ćemo pročitati:
- Iznos mjesečne najamnine - kako bi se izbjeglo neugodno iznenađenje, to je vrijedno checking iznos mjesečne najamnine prije potpisivanja. Takve podatke možemo dobiti od administratora stambene zadruge;
- Trajna korisnička naknada ili naknada za konverziju - nije uvijek povoljna cijena kupnje nekretnina povezana s uštedama, pa prije kupnje provjerite koje naknade za trajno korištenje ili pretvaranje u potpuno vlasništvo vrijede za novog vlasnika stana na određenoj lokaciji ili gradu.
Provjeravanje stana za administrativne pristojbe
Ako je prethodni posjednik bio u zaostatku s iznajmljivanjem, mogli bismo imati puno problema kasnije. Dakle, prije se obratimo upravi zadruge da budemo sigurni da je sve uređeno. Otkazivanje situacije u kojoj je naša opskrba plinom prekinuta zbog neplaćanja može biti dugotrajna, pa se preporučuje unaprijed provjeriti postoje li zaostale obveze vezane za administrativne pristojbe.
Provjera je li zgrada upisana u registar spomenika
Ponekad lijepe stanove u šarmantnoj staroj stambenoj kući nadgleda nadglednik stana, što može biti problematično kada želimo npr. Zamijeniti prozore, instalirati tendu itd. Dobivanje odobrenja za neke radove na obnovi može potrajati zauvijek, a kupovina materijala koji će biti u skladu s arhitekturom određene građevine često je povezana s većim troškovima.
Provjera zemljišnih knjiga i registra hipoteke
Zemljišno-hipotekarni registar (KW) prava je riznica saznanja o nekretninama, njezinim vlasnicima i mogućim suvlasnicima. Tamo ćemo također saznati je li stan npr. Opterećen hipotekom ili je podložan ovrhama sudskog izvršitelja. Tijekom pregledavanja zemljišnih i hipotekarnih knjiga obratite nam pažnju i na moguće služnosti. Nažalost, ponekad se dogodi da se nekoliko godina nakon kupnje neočekivano pojavi osoba koja ima pravo zauzeti određeni dio stana i zajedničke elemente, poput kuhinje, kupaonice i balkona. Izlaz iz takve situacije bez gubitka velikih financijskih troškova često je težak i zahtijeva konzultacije s iskusnim odvjetnikom, pa je bolje unaprijed provjeriti hoćemo li s kupnjom dobiti dodatnog stanara.
Broj registra i zemljišne hipoteke
Da biste mogli pogledati zemljišno-knjižni upisnik određenog imanja, bit će potrebno pronaći njegov broj. Ako ga trenutni vlasnik nema ili nam ga nije u mogućnosti pružiti, tada možemo djelovati neovisno:
Utvrđivanje broja službenim putem:
- Posjet starostasu Poviat u Odjelu za geodetsku i kartografsku dokumentaciju - velika je vjerojatnost da će se u zemljištem Poviat dobiti broj Zemljišno-hipotekarnog registra, ali prvo moramo podnijeti odgovarajuću prijavu s argumentacijom, tj. Pokazati tzv. "Pravni interes". Imajte na umu, međutim, da želja za kupnjom nekretnina ne uvjeri službenike da izdaju broj, pa vrijedi surađivati s vlasnikom i zajednički se prijaviti za potrebne podatke;
- Podnošenje zahtjeva Okružnom sudu nadleženom za određenu nekretninu - i ovdje, kao i u Starostasu Poviat, morat ćemo pokazati pravni interes za nekretninu, pa se preporučuje suradnja s vlasnikom.
Određivanje broja putem Interneta:
- Korištenje tražilice za zemljišne i hipotekarne knjige u zemlji - puno jednostavniji način od posjete Poviat Starost ili Okružnog suda, jer je moguće pronaći KW broj pomoću adrese. Međutim, zapamtite da pogodnost košta novac, pa ćemo morati otkriti knjigu. Trenutno je trošak jedne provjere odabranog KW nekretnine oko 40 PLN.
Kada tražite broj zemljišne knjige i hipoteke, vrijedi obratiti pažnju na ponašanje vlasnika. Ako primjetimo da nam namjerno sprječava da pronađemo broj, to može biti blagi znak da je vrijedno pomnije pogledati sve unose u KW.
Što možemo pronaći u zemljišnoknjižnom registru?
Kao što knjizi odgovara, njezin je sadržaj izuzetno važan i presudan za budućeg kupca nekretnina. U njemu ćemo pronaći gotovo sve najvažnije podatke o:
- svojstva imovine i udio zajedničkih područja;
- vlasnici, suvlasnici (uključujući i sve služnosti);
- vlasnička prava i ograničenja;
- postojanje i iznos hipoteke;
- zahtjeva za promjene unosa.
Provjera zakonskog vlasnika nekretnine
Imati dokumentaciju i sve podatke o stanu nije isto što i biti pravni vlasnik nekretnine. Iz tog razloga vrijedi provjeriti prije potpisivanja preliminarnog ugovora. Podaci o legalnom vlasniku (ili vlasnicima) mogu se naći u zemljišnoknjižnom registru ili u potvrdi dobivenoj od zadruge, kada posjed nema KW.
Potvrda razloga kupnje nekretnine
Također je izuzetno važna faza koja će nam omogućiti da provjerimo postoje li kakvi služnosti za treće osobe u stanu. U tu svrhu vrijedi tražiti od prodavatelja da navede dokumente u kojima ćemo pronaći razloge za kupnju nekretnine. Oni mogu biti:
- javnobilježničke radnje kupnje i prodaje, davanje ili uspostavljanje zasebnog vlasništva nad prostorom;
- pravno obvezujuća odluka kojom se potvrđuje stjecanje nasljedstva ili potvrde o nasljeđivanju u obliku javnobilježničkog akta.
Suradnja s odvjetnikom
Kaže se da su sve nesigurnosti vezane za pravnu situaciju u stanu zapisane u dokumentima sitnim tekstom ili na najprimjereniji mogući način. Dakle, ako tijekom pregledavanja javnobilježničkih djela, Zemljišno-hipotekarnog registra ili drugih potvrda naiđemo na fragmente koji su nam nerazumljivi, nemojte se bojati potražiti pomoć odvjetnika. Može se ispostaviti da će nas znanje iskusne osobe spasiti od situacije iz koje ćemo se kasnije teško moći izbiti.
Potpisivanje dokumenata kod javnog bilježnika
S psihološkog gledišta, posjet javnom bilježniku ima obvezujući učinak na prodavatelja, zbog čega se osjeća dužnijim pridržavati se ugovora, nego u slučaju pisanja u tzv. "Kućnim uvjetima" ili putem odvjetničke komore. Uz to, javni bilježnik provjerava ugovor na poštivanje zakona, može provjeriti identitet vlasnika nekretnine i ovjerava formalni prijenos novca, npr. Predujam.
Prvi stan nije samo ogroman trošak, već i zamah emocija. No, kako radost i radost ne zasjenjuju naše probleme, vrijedno je pristupiti ulaganju s distance. Imajte na umu da čak i većina simpatičnih prodavača sa širokim osmijehom možda želi nešto sakriti, stoga je uvijek vrijedno provjeriti sve pažljivo i konsultirati se s odvjetnikom ili nekim kome vjerujemo u kontinuitetu.